Cải cách negative gearing gây tranh luận tại Úc

Những thay đổi mới đối với chính sách negative gearing trong Ngân sách Liên bang 2026 đang trở thành tâm điểm tranh luận tại Australia, khi nhiều chuyên gia cho rằng cải cách này có thể tạo ra khoảng cách lớn giữa các thế hệ nhà đầu tư bất động sản.

Trong khi chính phủ cho biết mục tiêu là hỗ trợ khả năng tiếp cận nhà ở và tăng nguồn cung nhà mới, giới bất động sản và tài chính lại lo ngại các quy định mới có thể khiến người mua đầu tư trong tương lai gặp nhiều bất lợi hơn so với những người đã sở hữu tài sản từ trước.

Negative gearing sẽ thay đổi như thế nào?

Theo kế hoạch cải cách vừa được công bố, các nhà đầu tư đã sở hữu bất động sản trước 7:30pm ngày 12/5/2026 sẽ vẫn được giữ nguyên quyền lợi negative gearing đối với các tài sản hiện có.

Tuy nhiên, từ ngày 1/7/2027, chính sách này về cơ bản sẽ chỉ còn áp dụng cho nhà mới xây.

Điều đó đồng nghĩa những người mua bất động sản đầu tư sau thời điểm quy định - đặc biệt là bất động sản cũ - có thể không còn được khấu trừ khoản lỗ đầu tư vào thu nhập chịu thuế như trước đây.

Cách tiếp cận này được gọi là “grandfathering”, tức giữ nguyên quyền lợi cho các khoản đầu tư đã được thực hiện trước khi luật thay đổi.

Nhà đầu tư mua nhà trước 7:30pm ngày 12/5 vẫn được giữ ưu đãi negative gearing hiện tại

Lo ngại khoảng cách giữa các thế hệ nhà đầu tư

Nhiều chuyên gia cho rằng chính sách mới có thể tạo ra sự chênh lệch rõ rệt giữa nhóm nhà đầu tư hiện hữu và những người mới bước vào thị trường.

Bà Cate Bakos, Chủ tịch Property Investment Professionals of Australia, nhận định các nhà đầu tư trẻ hoặc những gia đình mua bất động sản đầu tư lần đầu có thể sẽ bỏ lỡ những lợi thế mà thế hệ trước từng được hưởng.

Theo bà, negative gearing từ lâu không chỉ mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư lớn mà còn hỗ trợ nhiều “mum-and-dad investors” - tức các hộ gia đình sở hữu 1-2 bất động sản đầu tư.

Bà cũng cho rằng việc chỉ ưu đãi cho nhà mới xây có thể gặp nhiều thách thức trong thực tế khi nguồn cung nhà mới vẫn còn hạn chế, chi phí xây dựng ở mức cao và không phải nhà đầu tư nào cũng đủ khả năng tiếp cận các dự án mới.

Giới tài chính cảnh báo sự chênh lệch có thể gia tăng

Ông Sam White, CEO của Loan Market Australia, cho rằng cải cách lần này có thể khiến khoảng cách trong thị trường nhà ở tiếp tục bị củng cố.

Theo ông, nhóm đã sở hữu tài sản từ trước gần như không bị ảnh hưởng đáng kể, trong khi những người trẻ hoặc nhà đầu tư mới sẽ phải đối mặt với điều kiện khó khăn hơn khi tham gia thị trường.

Ông nhận định đây có thể trở thành một trong những chủ đề gây tranh luận lớn của thị trường bất động sản Úc trong thời gian tới.

Giấc mơ sở hữu ngôi nhà đầu tiên ngày càng xa tầm với

Chính phủ bảo vệ chính sách “grandfathering”

Bộ trưởng Ngân khố Jim Chalmers cho biết chính phủ lựa chọn cách tiếp cận áp dụng cho các khoản đầu tư trong tương lai thay vì thay đổi ngược lại với các tài sản đã được mua trước đó.

Theo ông, các nhà đầu tư tương lai vẫn có thể tiếp cận negative gearing và ưu đãi thuế lãi vốn (CGT discount) nếu đầu tư vào nhà mới xây, qua đó góp phần tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Chính phủ cho rằng định hướng này sẽ giúp cân bằng giữa nhu cầu hỗ trợ người mua nhà và mục tiêu thúc đẩy xây dựng nhà ở mới.

Nhà đầu tư lo ngại giá thuê có thể tiếp tục tăng

Một số nhà đầu tư bất động sản cảnh báo tác động lớn nhất của cải cách có thể rơi vào thị trường cho thuê.

Ông Eddie Dileen cho rằng nếu số lượng nhà đầu tư giảm trong tương lai, nguồn cung nhà cho thuê có thể bị thu hẹp và giá thuê sẽ tiếp tục chịu áp lực tăng.

Dù Bộ Ngân khố dự báo mức tăng tiền thuê trung bình có thể tương đối nhẹ, nhiều ý kiến trong ngành cho rằng tác động thực tế còn phụ thuộc vào số lượng nhà đầu tư tiếp tục tham gia thị trường sau khi chính sách mới có hiệu lực.

Giá thuê nhà có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới

Tranh luận về negative gearing chưa có dấu hiệu hạ nhiệt

Negative gearing từ lâu đã là một trong những chính sách gây tranh luận nhiều nhất tại Úc.

Những người ủng hộ cho rằng chính sách này giúp khuyến khích đầu tư, tăng nguồn cung nhà cho thuê và hỗ trợ ngành xây dựng.

Trong khi đó, phía phản đối cho rằng negative gearing góp phần đẩy giá nhà tăng cao, tạo lợi thế cho nhà đầu tư và làm khoảng cách tài sản giữa các thế hệ ngày càng lớn hơn.

Trong bối cảnh giá nhà, lãi suất và chi phí sinh hoạt vẫn đang là những vấn đề lớn tại Úc, các thay đổi đối với negative gearing được dự báo sẽ tiếp tục thu hút nhiều tranh luận trong thời gian tới.

Nguồn: 9 NEWS